英國置產

在英國購買房地產，可能是打算長居英國的台灣人，第一個所需做的重大決策，以下簡單分享在蘇格蘭進行房屋交易的經驗，英格蘭可能會有些不同，下文中如果是以"英國"為主詞說明，表示該經驗應該可以適用整個英國。 

尋找標的

英國網路上房地產資訊相當豐富，以全國性的網站而言，資訊較齊全，操作便利性較佳的為 rightmove 以及 zoopla ，因為房地產公司通常會將手上的物件刊登在各大網站上，所以只要找一個自己習慣使用的即可。

房價

英國房地產資訊，不像台灣以每坪多少價格作為主要訴求，也看不這樣的資訊，甚至有些物件在網站還找不到面積資訊，所以也沒有所謂公設比。價格的差異主要反映在地段、房型、樓層，房間數、年份、內裝等，同一地區，甚至同一棟樓的價格差異甚大，以每坪多少價格來評估也沒有意義。

英國所有房屋的交易歷史紀錄，在上述兩個網站上也都查得到，類似台灣的實價登錄，可追溯到數十年以前，就算沒有交易紀錄，上述系統也會根據附近的房價、房型，給予一個預估值。

Home Report

這應該是在看房階段最重要的一份文件了，英國所有房屋在交易時，都會進行房屋鑑定，並且出一份 Home Report，通常至少都50頁以上，詳細說明屋主，鑑定人，鑑定日期，鑑定項目，鑑定包括房屋內外牆、屋頂、公設、管線、電力系統、供暖系統、窗戶、滲水狀況、煙囪等20多項，各項分數分為1 No immediate action or repair is needed. 2 Repair or replacement future attention. 3 Urgent repair or replacement are needed now. 所以通常如果分數都是1的房子，價格會比較好。

Home Report 通常不會放在網站上讓買方直接下載，而是你對這個物件有興趣，打電話給仲介約看房，給他Email，他就會傳到買方信箱裡。

Home report 也會詳述房屋過去的歷史，能源效率，以及目前預估市場價格，能源效率在英國很重要，在冬天時，如果能源效率低於E，表示熱散失很大，會消耗相當多的電或瓦斯，下表是房屋能源效率範例。

看房重點

中古屋 – 歷史建築

蘇格蘭的新成屋，通常和台灣差不多，一切現代化，樓層相對較低，大約在230~250cm左右，以下僅說明有歷史價值的英國傳統建築看房重點。

蘇格蘭很多超過100年以上的中古屋，會被列為Class 2(含)以上的 Listing Building，這類的房屋價差很大，如果裡面已經整修，並且現代化，價格會相對高，如果還是維持原樣，通常價格較低。

100年以上的中古屋，特徵是有八角窗，樓層挑高3米多，甚至到4米的都有，採光佳，天花板多少都有雕刻裝飾，狀況好的中古屋會比同樣房型坪數的物件價格高上20~40%。

Victoria 式的百年建築，在蘇格蘭相當多

公設

公共區域(communal area)，是影響未來房價的重點，很多房屋公設缺乏管理，維運，相當殘破，就算房屋內部還算不錯，房價也不會好，未來要外牆、屋頂出現問題要修復時，會出現大問題，而且常常會有犯罪人口聚集。

格局

因為蘇格蘭早期的建築，是Ground floor到頂樓都是屬於同一戶，但是隨家庭結構改變，需要的房間數較少，所以現在都把過去的建築內部重新改建，變成每1~2層樓一戶，每戶2~3房市主流，若要住獨棟，要往比較郊區的地方找。
以樓層來說，Frist floor (台灣的二樓)是最搶手的，因為不會有Ground floor治安的問題，也不用爬太高樓層，因為英國比較沒有台灣的狂風暴雨，所以對防水問題比較不注重，幾乎所有的房屋都會有漏水問題，所以如果住頂樓，要注意Home report的說明，一旦頂樓漏水，其他住戶又不願意分攤處理時，會相當麻煩。

經常性費用費用

通常包括每個月房屋稅，物業管理費，停車費等，有些建築共管區域戶數少，沒有請物業管理公司代管，好處是成本低，代價是對公共區域修繕難以達成共識，導致公設殘破，房價下跌，有物業管理，每月會定期收費維護公設，但是有可能價格不斐，從£50/月到數百都有。
房屋稅則是依照所購買的房屋區域，房間數，由政府訂定，也是每個月從£100~£900都有，所以購買時也要注意未來房屋的維持費用。

房屋仲介角色

蘇格蘭房屋仲介是幫房屋銷售者提供廣告、Home Report製作，帶看房屋等服務，不介入價格談判，房屋成交傭金，則是3~5%左右，所以去看房屋時，如果不是屋主親自接待，詢問帶看房屋的仲介問題，通常僅能的到粗淺的答案。詳細的問題還是要問屋主或透過Solicitor。

價格與競標

蘇格蘭房地產交易，有三個價格要注意，第一個是刊登網站或廣告上的價格，如果是新成屋，屋主急於求現，或是房屋久售無法成交，會以 Fix price方式銷售，也就是用標示的價格，就可以購買，
但絕大多數是的價格是以 Offers over 方式標示，也就是競標的起標價格。另一個價格是Home report上由房屋鑑價師所評估的市場價值，最後一個是成交價。

以競標方式(Offers over方式)銷售的房屋一但公開，買方通常會參考Home report裡的市場價值(market value)，再根據該物件的搶手程度，加上5~15%的溢價出價，好的物件，通常Offers over + 10%，會是market value，然後再加10%是成交價，所以若物件狀況不錯，Offser over是20萬，成交價可能會落在24萬左右。

但是也有差的物件，放在網路上很久沒人要，會調降Offser over，甚至變成fix price求售，所以要溢價多少競標，通常需要參考該區附近的歷史成交價。

買方若想購買物件，必須透過Solicitor出價，一般來說，不能直接和屋主談價格，而是透握Solicitor出價後，屋主蒐集到夠多的出價者後，會定義Close Date，在那一天就會以最高價者得標，網路上物件狀態會變成 Under offer，此時進入交易談判程序，包括希望屋主保留那些東西，交屋時間等，如果談判成功，物件狀態就會變成Sold STC，如果失敗，可能會找第二順位談，或是又變成Under offer。

但也有例外，如果看屋時剛好碰到屋主，相談甚歡，也是有可能直接達成交易條件，接下來就透過Solicitor進行交易程序。

好的物件通常上網後，不到一周就會Close，差的掛上幾個月的都有，甚至之前有幾個絕佳物件，才剛上網，我要約看房，仲介說剛剛第一個看房的人已經和屋主達成交易，直接下架，連競標的機會都沒有。

英格蘭房地產交易，過程差不多，不過沒有公告Close Date，各買主依照網路上提供的Guide price 或是 Offers in Excess of price 以及 home report 上的 market value 評估價格，透過Solicitor出價，屋主會透過Solicitor告知是否接受你的價格，如果不接受，買家必須再重複出價，重新出價期間有可能會被其他買家用較高的出價取得。

Solicitor

前面提到的Solicitor，中文可翻成事務律師，所有在英國買房的人，都必須要有一位，如果沒有熟識的，可以請房仲介紹，他負責和賣方的Solicitor進行所有法律文件的審核，登記，以及資金檢驗與交易，常常整個交易過程，買賣雙方從來都沒見過面，一切由Solicitor處理。
過去在台灣的FB社團，很多人強調Solicitor的服務很重要，但對我來說，在幾次的購屋經驗中，Solicitor就只有幫我投標、交易驗資，所做的事很少，所以我沒有長期配合或找人介紹Solicitor，都是想購屋時找仲介臨時指派。

資金檢驗

2019年起，因應洗錢防制，所有交易必須證明資金來源，若是現金，必須在戶頭停留3~6個月，如果是夫妻資助、父母資助、貸款，都必須要有相關關係證明、貸款證明，否則不能交易，2019我第一次買房時，因為是用現金購買，資金分散在台灣各個戶頭，每個戶頭都要資金停留證明，相當麻煩，所以後來是和單一家銀行辦理貸款，提供一張貸款證明，然後隔天再用其他戶頭的錢把貸款還掉，以方便Solicitor驗資，如此資金也不用在英國停留6個月。
少部分金額來自夫妻，父母，可以用台灣戶政事務所的英文戶籍謄本證明之間的關係。

貸款

以2019~2021年來說，在英國的貸款成本比台灣高出甚多，彈性也差，在台灣貸款利率大約在1.4~1.9%，甚至可隨時借還的理財型房貸，也才約1.8x %，20年期的房貸，要提早還款(Early repayment)，只要不塗銷，沒有罰則，在英國只有前兩年有優惠利率，第三年起大多在3%左右，甚至高貸款成數者還有到4%，Early repayment 一年不能超過還款餘額的10%，否則要罰，所以如果有資金需求，我都是從台灣借款，英國投資划算很多。

交屋

和賣方達成買賣協議後，後續整個交易可以很快，也可能長達數月，因為英國人比較少用現金買房，賣家通常也不會搬走才開始賣房，所以要等到買方辦理貸款，賣方把房屋清空，才會進行交屋。

結語

以上資訊是我在2019~2021年間，於 Glasgow 看了不下百間房，買來自住及投資的經驗與心得，在England可能在稅負上會有所差異，但交期流程大致上應該是和Scottland差不多的，希望給未來在英國欲置產的台灣人一些幫助。